燕郊房屋产权风波:别打官司,赔偿最高或仅购房款1倍

来源:华夏时报 2017-02-10 09:28

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2月8日,部分业主聚在燕郊不动产大厅内讨要说法

一场燕郊房屋产权风波,暴露了中国法律在房屋买卖中对业主权益保护的不足。

近日,燕郊多个小区的业主发现自己的房屋无法落宗,导致无法领取不动产证,房屋不能进行买卖交易,已经过户的拿不到银行尾款,还清尾款的不能解除抵押。原因是土地使用性质并非住宅用地,而是绿化用地、工业用地、商业用地、集体用地,甚至违规用地等,与地面建筑物不符。

多位律师在接受记者采访时表示,目前来看,通过法律途径解决燕郊产权问题并非最优方案,建议最好先等待当地政府的调查结果。

针对部分业主希望调整土地规划,承认既成事实的观点,中消协律师团团长、汇佳律师事务所主任邱宝昌向记者表示,这一办法并不妥当,会导致政府公信力下降。

法律解决方案并非最优

北京市律协房地产法委员会委员、北京君永律师事务所律师苏霞告诉记者,业主在与开发商签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同时,合同中会对土地的规划、用途、年限、房屋性质等进行明确约定,并约定相应的违约责任。如果是不能落宗导致的问题,影响购房合同的合同目的实现,业主可以依法向人民法院提起诉讼。

北京当代律师事务所律师李欣向本报记者表示,一般来讲,出现房屋产权纠纷时,首先应该向相关部门核实所在小区商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和国有土地使用证在内的“五证”是否齐全,是否属于商品住宅用地,以及土地使用权限。如果“五证”证明其是商品住宅并且土地使用年限是70年,那基本可以确定该房屋是受法律保护的;而如果开发商不能提供“五证”及相关材料,或者存在材料造假的情况,开发商就应该承担相应的欺诈责任。

他判断,目前燕郊爆发的房屋产权纠纷应该属于后者,由于开发商材料造假,导致房屋无法交易过户,业主丧失了法律权利,因此业主可以起诉开发商。

在他看来,诉讼策略有很多。可以要求开发商补偿所欠土地出让金,然后把产权延长到70年;或者评估房屋价值,看贬损了多少,再根据贬损的数额来要求开发商进行赔偿。

“评估的难点在于估值可能不准确,因为燕郊靠近通州,房价升值较快,评估出来的结果可能比实际市场情况低,那样房主就亏了。”李欣说。

苏霞表示,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

不过,需要注意的是,法律规定的赔偿责任都是基于“购房款”,也就是业主买房时合同约定的价格。苏霞表示,由于燕郊房价近年来上涨迅速,这些房屋现在的价格大多已是买房时的数倍,因此这一方案对业主来说并不合适。

“比如,买的时候总房款是100万,现在‘退一赔一’业主得到200万,房子还给开发商,但是周边相同房子的市场价可能已是300万了,这样对业主其实是不公平的。”她表示,“而如果不退,房子的土地性质又是工业用地,实际可能只值50万。”

能否主张按照房屋现在的市场价格进行赔偿?邱宝昌明确表示不行,因为这样做没有法律依据。

以出现产权问题的福成5期楼盘为例,业主2007年购房时的价格约为4000元/平方米,而本月该小区二手房的市场均价则在26000元/平方米左右,已是购房时的6.5倍。

苏霞表示,法律途径只是解决燕郊产权问题的选项之一,是最后的兜底手段。目前来看,由于燕郊房屋落宗问题大面积爆发,当地政府已经成立了调查组进行调查,所以启动司法程序并不是最优的解决方案(因为涉及法院立案、诉讼费、律师费、时间成本等问题),建议业主还是先等一等政府的调查结果。

“最好的办法是通过合法渠道向政府反映诉求,督促政府尽快解决。”中兴大成咨询公司首席经济学家李晓鹏也表示。

变更土地规划不妥

邱宝昌告诉记者,解决燕郊房屋产权问题,应该秉持两个原则,一是违法、违规的企业和政府相关部门直接责任人、责任单位要追究法律责任,二是业主的合法权利要依法保护好。

“燕郊房屋落宗问题的出现,突显了环京区域房地产发展过热的乱象,开发商这种不按土地规划进行开发的行为必须受到严惩,要让其他地区引以为鉴。”苏霞说。

另一方面,邱宝昌表示,业主在这一事件中是无过错的,所以不应由他们来承担不利的后果。即便是处理小产权房屋买卖纠纷,业主明知是小产权还要买,板子都不能全部打在业主身上。

一位业主向本报记者表示,既然这些地方已经盖房子了,能否调整土地规划,承认现状?对此,邱宝昌认为,调整土地规划是不妥当的,因为这样做会导致政府公信力下降。

“不能说违规了,就将错就错,改过来其实是错上加错。”邱宝昌说,“应该通过其他方式补偿业主的损失,卖房时开发商赚得盆满钵满,政府也获益了,为什么老百姓出现损失后,企业和政府就不能拿出钱来进行赔偿呢?”

他强调,业主的损失一定要弥补好。对于政府来说,虽然只是个别工作人员的行为,但承担责任应该是政府,因为个别工作人员所做的是职务行为,代表着政府的公信力。如果开发商赔偿能力不足,或者“跑路”了,政府也应该承担连带责任。

“不过,政府承担责任也不是全部兜底,而是与它的过错相适应的责任。”邱宝昌说,“建议成立专门的工作组,包含业主代表,社会各界代表等,把这一问题彻底调查清楚,给公众一个说法。”

据媒体报道,三河市政府2月8日发布的关于燕郊不动产登记的最新通报称,经查找历史资料,核实相关信息,现已认定福成五期、福泽颐园14-15号楼、祥馨日昇、燕潮家园、电子城小区可以正常办理不动产登记手续,这意味着这些小区是有70年的大产权。

邱宝昌认为,燕郊产权问题的处理考验着当地政府的智慧,既要把公众的合法权益保护好,又要彰显政府公信力,有错必改。返回廊坊365淘房>>

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